Mangelware Grundstücke: Spannende Diskussion beim Heuer Wohn-Dialog Frankfurt


Hoch her und hoch hinaus geht es derzeit auf dem Immobilienmarkt: Urbaner Wohnraum in den Ballungszentren ist begehrt, sowohl bei Mietern als auch bei Eigentümern und Investoren. Die Konversion von Flächen wie ehemaligen Kasernen, aber auch innerstädtische Nachverdichtung und der Neubau von (Hoch-)Häusern sind Ausdruck der hohen Nachfrage. Besonders Städte mit einer verhältnismäßig geringen Flächenausdehnung wie Frankfurt bekommen die Herausforderungen einer hohen Wohnungsmarktnachfrage deutlich zu spüren. Der von FuP-Geschäftsführer und Agenturgründer Detlef Hans Franke moderierte Wohn-Dialog am 23. März 2016, zeigte vor allem eines: Der Mangel an zur Verfügung stehendem Bauland und die immer weiter steigenden energetischen Anforderungen verteuern das Bauen zusehends.

Frankfurt wächst. Das ist die gute Nachricht. Darin waren sich die Teilnehmer einig. Mit der Bedarfsprognose des Regionalverbands FrankfurtRheinMain beispielswiese steht seit kurzem die Zahl von rund 773.000 Einwohnern im Raum, über die Frankfurt bis zum Jahr 2030 verfügen wird, die Flüchtlingszahlen bereits eingerechnet. Wie aber kann der Herausforderung steigender Einwohnerzahlen effektiv begegnet werden? Was die Stadt Frankfurt bislang geleistet hat, um dem steigenden Bedarf zu begegnen, erklärte Planungsdezernent Olaf Cunitz: 2015 wurde ein Wohnbauland-Entwicklungsprogramm verwirklicht, 30 Bebauungspläne sind in Arbeit, ein Baulückenatlas, ein kommunaler Liegenschaftsfonds und verschiedene Wohnbauförderprogramme mit einem Volumen von 45 Millionen Euro ergänzten die Bemühungen der Stadt. Parallel stehe man in Kontakt zu den Akteuren der Immobilienwirtschaft, um den Neubau von Wohnungen weiter zu unterstützen. Gleichzeitig aber müssten Eigentümer und Investoren ebenso aktiv werden. Die Standort-Initiative Neues Niederrad e.V. (SINN), die den Wandel der Bürostadt Niederrad vom monostrukturellen Bürogebiet hin zum lebendigen Quartier aktiv begleitet, sei ein positives Beispiel für das Engagement von privater Seite. 25.000 Arbeitnehmer pendeln täglich in die Bürostadt. Während früher gegen Abend „die Bürgersteige hochgeklappt“ worden seien, würden nun zahlreiche Wohnbauprojekte umgesetzt, bis zu 10.000 Menschen könnten zukünftig in dem Viertel leben, erläuterte Cunitz. SINN-Vorsitzender Dr. David Roitman betonte, dass Mixed-Use einen Stadtteil erst interessant mache. Die SINN verfolge daher insbesondere das Ziel, eine Quartiersmitte im Viertel zu verwirklichen.

Viel ungenutztes Potenzial im Frankfurter Umland
Für Ludger Stüve, Direktor des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain, ist der Blick in die Region entscheidend. Dort bestehe Potential für eine Entlastung der Ballungszentren, das bislang jedoch nicht ansatzweise genutzt werde. Nur zehn Prozent aller Flächen, die den Kommunen zur Verfügung ständen, würden auch als Wohnflächen ausgewiesen. Hier bestehe enormer Nachholbedarf. Bis 2030 würden im Verbandsgebiet des Regionalverbands rund 185.000 neue Wohnungen benötigt.

Ein zweiter Aspekt, der den Mangel verstärke, seien die hohen Kosten für Wohngebäude. Hier sieht Klaus Franken, Geschäftsführender Gesellschafter der Catella Project Management GmbH, einen entscheidenden Hebel: Die Politik fordere bezahlbaren Wohnraum, gleichzeitig sei die steuerliche Belastung von Neubauten aber hoch, sodass Preise vor dem Hintergrund der Renditeerwartung von Investoren höher ausfallen müssten. Franken betonte aber auch, dass der Qualitätsfilter für Investitionen mitunter abgeschaltet sei. Eine Orientierung an den (künftigen) Bewohnern sei sinnvoll, um Immobilien mit langfristig lohnenden Konzepten zu verwirklichen.

Kaufpreise variieren je nach Lage und Image
Worin die Herausforderungen bei der Preisermittlung für den Immobilienvertrieb im Rhein-Main-Gebiet bestehen, erklärte Frank Alexander, Geschäftsführer von Hermann Immobilien. Anhand einer „Reise der Preise“ durch Frankfurt und Umgebung verdeutlichte er die heterogene Marktsituation. Grundlage für die Übersicht: Ein eigens von Hermann Immobilien entwickeltes, Inhouse-Research-Tool, das derzeitige, bereits abgewickelte und zukünftige Neubau-Projekte im Rhein-Main-Gebiet darstellt (aktuell >400 Projekte). Pro Standort bzw. Stadtteil kann so ein durchschnittlicher Kaufpreis ermittelt werden. Wie unterschiedlich die Preise ausfallen, zeigt der Blick auf einzelne Stadtteile von Frankfurt.

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In der Kernregion Frankfurt steige der Preis, je näher man der Innenstadt und den besonders attraktiven Lagen komme. Von Preungesheim im Norden mit 3.444 Euro pro Quadratmeter über Bornheim mit über 6.100 Euro bis hin zu Top-Lagen wie dem Westend mit knapp 8.000 Euro reiche hier das Spektrum. Auch in der Region gebe es Preisunterschiede. Seligenstadt beispielsweise, das über eine gute Infrastruktur und ein gewachsenes, positives Image verfügt, hebe sich deutlich von den Nachbarstädten ab. Nur wer als Bauträger, Projektentwickler oder Investor diese Entwicklung genau überblicke, könne die richtigen Preise ausloben. Die Brutto-Mietrendite ist für die Stadt Frankfurt und das nahe Umland fast identisch. Für die Zukunft prognostiziert Frank Alexander Kaufpreise von durchschnittlich 5.000 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt. Im Umland kämen künftig durchschnittlich 3.600 Euro zustande. Das Mietniveau innerhalb Frankfurts werde bei rund 16 Euro pro Quadratmeter liegen, im Umland bei 12 Euro.

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Neben dem Neubau biete die Konversion von ehemaligen Klinik- und Bürogebäuden sowie von brachliegenden Gewerbeflächen eine weitere Chance, die Knappheit an Wohnraum einzudämmen. Bernd Kleine von der formart GmbH & Co. KG zeigte dies beispielhaft an verschiedenen Projekten im Rhein-Main-Gebiet auf. Die Grundstücke böten eine tolle Lage, gleichzeitig werde die Konversion aber häufig vom emotionalen Protest der Nachbarn begleitet. Die Mittel reichten dabei bis hin zur Gründung von Bürgerinitiativen und Klagen gegen die Umwidmung. Eine sachkundige und am Konsens orientierte Kommunikation helfe, diese Projekte dennoch ohne einen Zeitverlust umzusetzen. Der schnelle Verkauf der Wohneinheiten spreche für die Tragfähigkeit der Konzepte.

Hybridtürme als Vorboten der Vertical City
Dass nachbarschaftliche Emotionen auch förderlich sein können, zeigt der Neubau des Henninger-Turms in Frankfurt-Sachsenhausen, den die Teilnehmer des Heuer-Dialogs als Abschluss der Veranstaltung besichtigen konnten: Er fügt der Skyline wieder ein Markenzeichen – das große Fass an der Spitze des Turms – hinzu, das viele Frankfurter vermisst haben. Das Hochhaus ist 140 Meter hoch und wird über 205 Wohnungen sowie 12.000 Quadratmeter Gewerbefläche verfügen, unter anderem für ein Restaurant im „Fass“.

Das neue Hochhaus an der Senckenberganlage, das Dr. Andreas Muschter, Vorstandsvorsitzender der Commerz Real AG, vorstellte, treibt das Konzept des Hybridturms noch weiter voran. Das noch namenlose Gebäude folge dem Ideal der Vertical City: Es wird im unteren Teil ein Hotel beherbergen, ab der 17. Etage sind Business-Apartments und Wohnungen untergebracht, eine Skylounge verbindet die beiden Abschnitte. Die Verknüpfung von Wohnen, Leben und Arbeiten sei das Ziel, erläuterte Dr. Muschter.

Diese Wohnhochhäuser, aber auch die weiteren Trends der Immobilienbranche zeigen: Bisherige Wohnkonzepte sind im Umbruch, Städte wie Frankfurt stehen unter einem hohen Nachfrage- und Preisdruck. Ein spannendes Umfeld, in dem auch Marketing- und Kommunikationsstrategien individuell an die Bedürfnisse eines jeden Projekts angepasst werden müssen.

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